Veelgestelde vragen

In deze presentatie van CERA krijg je een mooi overzicht van wat coöperatief ondernemen is, wat het verschil is met andere ondernemingsmodellen, en welke types coöperaties er zoals bestaan. 

Auteur: Hannes Hollebecq, Cera, 2020.

Elke coöperant wordt jaarlijks uitgenodigd op de algemene vergadering (1e zaterdag van juni). .Je hebt één stem op de algemene vergadering ongeacht het aantal aandelen dat je bezit. Vanuit de algemene vergadering worden per categorie aandeelhouders twee bestuurders verkozen.

Daarnaast is per pand overleg met de bewonersgroep, organiseren we thematische werkgroepen, en staat onze deur/telefoon/email box open voor jouw feedback.

De algemene vergadering beslist over het algemeen beleid van de vennootschap, over het jaarverslag en over alle andere zaken die in het belang van de coöperatie zijn. In de algemene vergadering komen de vennoten minstens één keer per jaar samen om bestuurders te benoemen en te kwijten, om zich uit te spreken over de jaarrekening van het voorbije boekjaar, om zich uit te spreken over het voorbije en het geplande beleid, en om te stemmen over eventuele wijzigingen in de statuten en het intern reglement.

De algemene vergadering is samengesteld uit alle vennoten. Een vennoot (of coöperant) is elkeen die minstens één aandeel van wooncoop bezit. Elke vennoot heeft één stem in de algemene vergadering, ongeacht het aantal aandelen in zijn bezit.

In principe beslist de algemene vergadering bij consensus. Wordt er geen consensus bereikt, dan wordt er beslist met een gewone meerderheid. Deze regel geldt voor alle beslissingen, behalve voor een statutenwijziging: in dat geval is een 2/3 en in sommige gevallen een 4/5 meerderheid vereist die tevens bij de A-vennoten dient gehaald te worden.

De vennootschap wordt bestuurd door een raad van bestuur van minimaal drie en maximaal tien bestuurders, al dan niet vennoten, benoemd door de algemene vergadering. Uit elk van de drie categorieën zijn ten minstens 2 en ten hoogste 3 bestuurders voorgedragen. Overige bestuurders zijn voorgedragen door de raad van bestuur omwille van hun expertise.

In België onderscheidt men drie soorten AV’s:

• de jaarvergadering: komt jaarlijks bijeen op een door de statuten bepaalde datum en beslist over de goedkeuring van de jaarrekening, over de bestemming van de winst en de verlening van kwijting aan bestuurders;
• de bijzondere algemene vergadering: vindt plaats op een datum anders dan die bepaald in de statuten wegens bijvoorbeeld het openvallen van een bestuursmandaat;
• de buitengewone algemene vergadering: de algemene vergadering die de statuten wijzigt. Hiervoor is een 3/4de meerderheid vereist waarbij minstens de helft van de aandelen vertegenwoordigd zijn.

De aanschaf van een pand wordt terugbetaald door de banklening met vaste mensualiteit aan te vullen met leningen/kapitaal waarop enkel interest/waarde-aangroei van het aandeel wordt betaald.

Bij een aandeel

• Het rendement op een aandeel wordt vandaag beoogd bij het verlaten van de coöperatie. Dat rendement is vandaag vrij van roerende voorheffing. Hier spreken we van een scheidingsaandeel. (De waarde hiervan wordt bepaald op de AV via een formule). Het scheidingsaandeel is vrij van roerende voorheffing.
  

Bij een lening 

• Bij een lening is roerende voorheffing verplicht op de interest
• De roerende voorheffing is 30 % op de verkregen interest. Deze dient wooncoop te betalen aan de overheid, wordt dus vooraf ingehouden.
• In een voorbeeld , op een lening van 10.000 euro met 2% bruto intrest per jaar(200 euro) is de roerende voorheffing 30 % (60 euro) Deze betalen wij aan de overheid. De leninggever ontvangt 140 euro.
• Er is geen vrijstelling van roerende voorheffing

Vandaag werken we met VDK en TRIODOS maar wooncoop staat open voor nieuwe/bijkomende banken conform de projecten.

Er wordt geleend aan een variabele rentevoet op 25 en op 20 jaar.

wooncoop gaat steeds op zoek naar de beste formule per specifiek project.

Er is voldoende sociale controle ingebouwd en er zijn juridische mogelijkheden voorzien om aan de alarmbel te trekken. Dit is ook de reden waarom we een burgercoöperatie zijn, en geen traditionele ontwikkelaar.

Elke coöperant heeft inspraak via de algemene vergadering. Bij slecht bestuur wordt een nieuwe ploeg aangeduid en nieuwe beleidslijnen vastgelegd.

• De algemene vergadering kan bijeengeroepen worden.
• Er is tussentijdse inspraak per project voorzien.

Wooncoop heeft niet de intentie om eigendommen te verkopen en wil ze bijgevolg als goede huisvader/huismoeder duurzaam onderhouden.

We doen er natuurlijk alles aan opdat dit niet zou gebeuren.

We maken een zorgvuldige kasplanning en we besteden onze boekhouding uit aan een ervaren boekhouder die na het einde van elk kwartaal een tussentijdse resultatenrekening opstelt.

Voor we overgaan tot aankoop van een pand voeren we een grondig onderzoek uit. We nemen volgende basisregels van bij de start in acht:

• We investeren pas in een volgend project als ook de eigen inbreng is toegezegd (voor minimaal 1/3 e van het kapitaal nodig voor een project) en een deel van de toekomstige bewoners gekend zijn.
• We spreiden onze financiering over banken, bewoners, investeerders en leninggevers.
• De aankoop van een pand of site bereiden we grondig voor door gesprekken met bank/schatter/architect-ingenieur
  • een vertrouwde schatter schat de marktwaarde in van het pand of de grond
  • een ervaren architect schat de bouw- of renovatieprijs
• We schatten de verhuurwaarde in. Elk pand op zich moet economisch kloppen, zo vermijden we dat er een sneeuwbaleffect zou ontstaan
• Operationele uitgaven van de coöperatie (kantoor, communicatie, boekhouding, verzekering, loon, …. ) worden pas gemaakt als hiervoor ook het werkingsgeld beschikbaar is (tering naar de nering)
• De aandeelhouders zelf zijn maximaal verantwoordelijk voor het eigen ingebrachte geld

Als de eerder aangehaalde preventieve maatregelen van wooncoop niet volstaan of als er sprake zou zijn van uitzonderlijke omstandigheden, dan zou wooncoop failliet kunnen gaan. Wat gebeurt er met de projecten, de bewoners, de huurcontracten, de waarde van de aandelen en de contractuele vereisten in dat geval?

Eerst en vooral wordt bij een vereffening een overzicht gemaakt van alle schulden, vorderingen en bezittingen van wooncoop. Daarbij worden de activa, dat zijn alle projecten en contracten, naar waarde geschat. Hiervan trekt men dan alle verplichtingen (schulden) af om tot een netto waarde te komen. Indien deze waarde positief is, kan men dit bedrag delen door het aantal uitstaande aandelen om zo tot de prijs per aandeel te komen. De volgorde van de schuldeisers is hier van cruciaal belang:

1. Overheid (belastingen)
2. Lonen personeel (niet van toepassing bij wooncoop omwille van werkend vennoten)
3. Leveranciersschulden (architecten, aannemers….)
4. Bankschulden
5. (achtergestelde) Leningen investeerders
6. Aandeelhouders / Coöperanten 

Afhankelijk van die oefening zal wooncoop (én de vereffenaar) op zoek gaan naar gelijkgestemde organisaties, liefst coöperaties, die 1 of meerdere projecten en hun contracten kunnen overnemen. In sommige gevallen zullen projecten eventueel zelfs verzelfstandigd kunnen worden. De modaliteiten daarvan hangen af van de mate van kapitaal er in elk project aanwezig is via aandelen van wooncoop en hun restwaarde. Omwille van deze reden wil wooncoop ook dat elk project apart goed gefinancierd is, ook door de bewoners. Dat resulteert in onze nagestreefde lage schuldgraad.

wooncoop is een erkende coöperatieve vennootschap (of CV). Hiervoor is gekozen omdat het doel voorop staat binnen het ondernemen in plaats van winst. Daarnaast is er (onder andere) via de algemene vergadering mogelijkheid tot participatie in de werking.

wooncoop cv
Land Van Waaslaan 130
9040 Gent

BTW BE 0681.921.282
facturen@wooncoop.be (factuur graag digitaal doorsturen)

Wat we nièt zijn:

• we zijn geen consultants
• we zijn geen immokantoor
• we zijn geen sociale huisvesting, noch een high end vastgoed projectontwikkelaar met een hoge winstmarge

Wat zijn we wèl :

• we zijn een bewonerscoöperatie en zijn er voor de bewonersgroepen met een gezamenlijke woonwens
• we zijn een financieel-juridisch vehikel, een instrument om deze woondromen mogelijk te maken
• we zijn niet commercieel gedreven : er moet niets, we moeten niet volgend jaar meer omzet draaien

Wooncoop als coöperatieve vennootschap groepeert meerdere gemeenschappelijke woonprojecten met collectieve delen (van co-wonen, cohousing tot co-living, voor definities zie samenhuizen.be).

De bewoner wordt op die manier geen (mede)eigenaar van een stuk onroerend goed, maar wel coöperant/aandeelhouder van een vennootschap die eigenaar is van diezelfde onroerende goederen.

Het biedt aantrekkelijke kansen om soepeler in te stappen en later uit te stappen, dan wanneer men zakelijke eigenaar van een onroerend goed is. Ook tussentijds wijzigen van woonst kan op een bepaald moment aantrekkelijk zijn.

Tenslotte kan een vennootschap ook met een ander tijdsperspectief de financiering van dergelijke projecten aanvangen.

Een belangrijk ander voordeel is dat door deze aanpak de woonprojecten ook toegankelijk worden voor huurders, of voor kandidaat-kopers met beperkte financiële draagkracht. In een klassieke opzet van mede-eigendom is dat minder evident, via (coöperatieve) vennootschapsvorm liggen hier kansen omdat de financiering van het project anders wordt bekeken.

Een burgercoöperatie is een samenwerkingsverband waarin burgers zich verenigen om gezamenlijk een bepaald doel te bereiken, vaak gericht op maatschappelijke of lokale uitdagingen. In een burgercoöperatie zijn de leden mede-eigenaren en beslissingsnemers, soms ook gebruikers. Dit model wordt vaak toegepast in domeinen zoals energie, wonen, zorg, en voedselvoorziening.

Burgercoöperaties versterken de autonomie van burgers en bevorderen samenwerking en solidariteit. Ze maken het mogelijk om uitdagingen zoals betaalbaar wonen, klimaatverandering, en vergrijzing aan te pakken op een manier die lokaal, duurzaam en inclusief is. Bovendien geven ze mensen een directe stem en eigenaarschap in oplossingen die hen aangaan.

wooncoop vertrekt vanuit een vraag van bewoners. wooncoop zal altijd een afweging maken om al dan niet een project te aanvaarden. wooncoop zal nieuwe projecten realiseren binnen de prioriteiten van de lopende werking van het wooncoopteam en indien een bankakkoord kan worden bekomen.

Daarnaast wil wooncoop zekerheid over een goede bezetting van bij de start, en zekerheid over de woonvraag in de regio om leegstand te vermijden. Ook zijn diverse generaties welkom in het project. De niet-woonactiviteiten dienen zeer beperkt te blijven.

wooncoop beschouwt de hierin opgenomen criteria als minimumvoorwaarden aan dewelke moet voldaan worden alvorens een site grondig wordt onderzocht door wooncoop en zijn architecten in een haalbaarheidsstudie.

Allereerst dien je je goed te informeren over de inhoud van het project en het coöperatief woonmodel. Dat kan onder andere door deel te nemen aan onze infosessies. In de kalender kan je zien wat er gepland staat. Je kan je meteen inschrijven.

De projectpagina’s vind je via www.wooncoop.be/projecten. Deze helpen je verder op weg in het vergaren van informatie. Last but not least kan je terecht bij de bewonerscoach van een project met al je vragen.

Is er een project dat helemaal je ding is en waar er een passende woning beschikbaar is? Dan kan je je aanmelden bij de bewonerscoach. Hij/zij zal alle resterende vragen beantwoorden en de financiële puzzel met je bespreken. Er wordt op dat moment berekend of de financiële status van het project in zijn geheel ook gezond blijft na jouw instap.

Naast het financiële luik is het sociale aspect ook van belang. Voor onze grotere projecten vragen we om kennis te maken met de bewonersgroep en hun visie op het woonproject. Voor de kleinere deelwoningen gaan we een stap verder en vragen we expliciet het akkoord van de bewonersgroep voor jouw toetreding.

Is er vandaag echter nog geen project of woning dat bij je past, dan kan je je interesse voor de toekomst doorgeven via het ik-wil-wonen formulier. Je mag van ons een bericht verwachten wanneer er zich een nieuwe kans aanbiedt die binnen jouw criteria past. 

De volledige nota “wonen bij wooncoop” vind je hier.

Wanneer er zich meerdere geschikte kandidaten aanbieden voor een vrije woonplek, zal wooncoop de kandidaten volgens de toewijsregels voorstellen aan de bewonersgroep. De toewijsregels zijn onderverdeeld in vijf poules:

1. Bewoners van het project waar een woonplek vrij is
2. Bewoners van een ander woonproject binnen wooncoop
3. Toekomstige bewoners van woonproject in ontwikkeling
4. Coöperanten
5. Niet-coöperanten

Een vrije woonplek wordt eerst aangeboden aan bewoners van het woonproject waar een woonplek vrij is. Op die manier krijgen bewoners binnen het project de kans om van woning te veranderen indien de nood zich voordoet om groter of kleiner te wonen. Een bewoner van het project kan zich enkel kandidaat stellen vóór de start van de campagne. 

Wanneer de campagne om een nieuwe bewoners te zoeken van start gaat kan iedereen zich kandidaat stellen tegen een vooraf bepaalde deadline. Wanneer meerdere mensen zich officieel kandidaat stellen, heeft de persoon in de hogere poule voorrang. 

Indien er binnen één poule meerdere kandidaten zijn zal de kandidaat die al het langst coöperant is, eerste keus krijgen. Bij de poule van niet-coöperanten zal gekeken worden naar wie zich eerst kandidaat stelde. 

Deze toewijsregels vervallen wanneer er zich geen geschikte kandidaat heeft aangeboden tegen de campagne-deadline. De campagne wordt dan verlengd. Een geïnteresseerde kan zich na de deadline op elk moment kandidaat stellen. Deze kandidaten worden voorgesteld aan de bewonersgroep in de volgorde waarop ze zich aanmelden.

De volledige nota over “wonen bij wooncoop”, inclusief de toewijsregels, vind je hier.

Van zodra een bewonersgroep zich tot wooncoop richt starten we al met sensibilisering rond het vinden van fondsen bij de achterban.

We doen dit op verschillende manieren: via infosessies specifiek voor dit nieuwe project en via onze sociale media-kanalen.

Wij vinden op dit moment steeds voldoende bewoners-coöperanten en investeerder-coöperanten. Andere kanalen zullen op termijn ook aangeboord worden. We maken ons sterk dat we investeerders vinden.

Voor de bouwperiode tot oplevering rekenen we een percentage van 6% van:
aankoopprijs grond/pand + kosten op de aankoop + verbouwingen en BTW

Vanaf de oplevering rekenen we een bijdrage van 30 euro per maand per wooneenheid. Deze beheerskosten zitten vervat in het deel van de woonkosten. Deze woonkosten zijn er voor elke unit ongeacht de financiering van de unit.

Bewoners ondertekenen een huurovereenkomst met wooncoop. De modelovereenkomst werd opgesteld op basis van het nieuwe huurdecreet van januari 2019. 

Daarnaast ondertekenen bewoners een medehuurpact, een overeenkomst met afspraken tussen de bewoners. Hierin worden onder meer de verdeelsleutel voor de gemeenschappelijke kosten, groepsregels en woonvisie in opgenomen.

Neen. Een persoon kan slechts toegelaten worden als bewoner voor een bepaalde woning indien aan alle volgende voorwaarden is voldaan:

1. De som van de aandelen-inbreng door de bewoner, én de investering (lening/aandelen) door diens achterban bedraagt minimaal 30%  van de woningwaarde.
2. De som van de aandelen-inbreng en aandelen-opbouw door de bewoner, én de investering (lening/aandelen) door diens achterban bedraagt minimaal 65% van de woningwaarde.

Om dit volledig model te begrijpen is het aan te raden om een infosessie van wooncoop te volgen. Ontdek ze via www.wooncoop.be/kalender. Via www.wooncoop.be/wonen kan je een video-opname van de infosessie aanvragen.

Ja. Verhuizen binnen wooncoop kan zeker ook. Als je als bewoner op zoek bent naar een nieuwe woonplek binnen wooncoop dan heb je voorrang tov niet-bewoners.

Ja, maar enkel studenten die zich domiciliëren in hun wooncoop woning.
Domiciliëren is voor alle wooncoop-bewoners verplicht.

Ja. Wie wil huren bij wooncoop moet minstens het aantal aandelen bezitten dat equivalent is aan 3 maanden huur van de desbetreffende woning als huurwaarborg. Een aandeel kost 250 euro en het aantal wordt naar boven afgerond.

Handelsactiviteiten zijn enkel toegestaan met de juiste vergunningen en dus niet per se in elk wooncoop pand

wooncoop is er voor bijna alle leeftijden. Het is dan ook heel prettig om tijdens de infosessies mensen te zien van onder de dertig tot boven de zestig.

wooncoop richt zich niet op studenten, vanwege de specifieke stedelijke regelgeving, en ook niet op ouderen met een grote zorgnood, omdat dit een grote zorgexpertise vergt.

Elke bewoner kan beslissen om uit het project te treden mits een opzeg van 3 maanden. De opzeg gebeurt schriftelijk via aangetekend schrijven. De opzeg gaat in op de eerste dag van de maand volgend op de aankomst van de opzegbrief.

Tijdens de opzegperiode zal naar een nieuwe bewoner worden gezocht door de groep en door de vertrekkende bewoner. De bewoner dient op afgesproken momenten toegang te verschaffen tot de te verhuren ruimte
Je kan dan ook kiezen om al dan niet uit de coöperatie te stappen.

Bij wooncoop kan je achterban-investeerder worden. Dan ben je als coöperant specifiek verbonden aan een bewoner die dan een korting krijgt op zijn/haar maandelijkse kost. 

Dit systeem wordt vooral gebruikt door vrienden en familie van een bewoner. Het komt een beetje overeen met geld lenen aan iemand om een huis te kunnen kopen. Maar in plaats van een persoonlijk contract (of geen contract) is er een contract met wooncoop.  Vrienden en familie vinden het vaak veel gemakkelijker om zo geld te investeren. Zo kan je geld lenen aan de persoon die je liefhebt zonder dat de emotionele band in gevaar komt.

Het “investeren als achterban” zorgt ervoor dat de woning betaalbaarder wordt op 2 manieren:

Ten eerste draagt  de achterban-investering bij tot het halen van de financiële voorwaarden voor de bewoner om in een project te stappen.

En ten tweede zorgt de achterban ook voor een lagere maandlast. Als jij je rendement behoudt op aandelen ontvangt de bewoner 1% huurkorting / jaar op jouw investering. Indien je als achterban je eventueel rendement afstaat, geldt een hoger kortingstarief dat afhangt van de referentie-intrestvoet. Deze kan je ontdekken via www.wooncoop.be/achterban

Bij klassieke verhuur loop je als huurder steeds het risico dat jouw huurovereenkomst wordt opgezegd . Dat kan wanneer jouw huurovereenkomst ten einde loopt, wanneer de verhuurder het pand zelf wil betrekken of grote renovatiewerken wil uitvoeren. Het kan zelfs zonder motief als de eigenaar bereid is jou een schadevergoeding te betalen.

wooncoop wil zijn panden nooit verkopen en zal ze ook nooit zelf kunnen betrekken aangezien het geen natuurlijk persoon is. Grote renovatiewerken worden steeds met de coöperant-bewoners besproken. Als coöperant heb je namelijk inspraak in de coöperatie en dus wat er met het door jou bewoonde pand gebeurt. Ook ontzegt wooncoop zich het recht om jou uit jouw woning te plaatsen zonder motief.

Zo garanderen wij jou dat je rustig kan wonen. Zonder schrik dat jouw huurovereenkomst wordt beëindigd. Net zoals bij klassiek eigenaarschap dus.

“Wat is de garantie dat je daar onder dezelfde, of toch gelijkaardige omstandigheden kan blijven wonen ?”
wooncoop legt dit engagement vast in een contract met de bewoners. Enerzijds legt wooncoop het woonrecht vast, anderzijds de plicht van wooncoop om het pand levenslang te onderhouden.

De exacte voorwaarden kunnen vijfjaarlijks herzien worden. (bijvoorbeeld indien de provisie voor instandhouding dient bijgestuurd te worden of indien de omstandigheden op de financiële markten sterk veranderen.

wooncoop blijft steeds een aantal specifieke taken op zich nemen in een project t.a.v. de bewonersgroep:

• Zo wordt jaarlijks een ‘taartmoment’ voorzien met de bewoners. Dit is een bewonersvergadering, met als onderwerpen ‘planning en evaluatie van het project’.
• Verder blijft wooncoop het aanspreekpunt voor de bewoners, verantwoordelijk voor het vinden en verwelkomen van nieuwe bewoners.
• wooncoop bespreekt eveneens de nacalculatie, pleegt overleg met de bewoners, doet de voorbespreking van de algemene vergadering en licht het analytisch plan toe.
• wooncoop zorgt voor de opvolging van de huur De defecten en coördinatie van klussen gebeuren door de bouwmeester maar worden gemeld via het online formulier: https://www.wooncoop.be/contact/ 

In de maandelijkse woonkost wordt 30€ per maand per unit aangerekend als vergoeding voor deze bestuurlijke taken.

Op het formulier bij aankoop van aandelen kan je aanduiden voor welk project van wooncoop je investeert.

Op het formulier bij aankoop van aandelen kan je ook vermelden van welke bewoner je achterban bent, welke bewoner woonkorting krijgt op basis van jouw investering

Ook op het formulier voor leningen kan je dit aangeven.

Ga naar www.investeren.wooncoop.be en schrijf je in voor het gewenste aantal aandelen via de knop “ik ben nog geen aandeelhouder”.

Na een eerste aankoop heb je een uittreksel uit het aandeelhoudersregister ontvangen.
Onderaan dit document staat een rekeningnummer en een gestructureerde mededeling.

Door een bedrag (steeds een veelvoud van de inbreng per aandeel, op heden 250 EUR) over te schrijven naar deze rekening en met die gestructureerde mededeling zal het overeenkomstig aantal aandelen op je naam worden uitgeschreven. Dit zal bijgeteld worden bij de reeds eerder gekochte aandelen.

Indien gewenst kan je ook extra aandelen aankopen via deze link: www.investeren.wooncoop.be.Ben je reeds geregistreerd dan kan je je aandeelhoudersnummer opvragen om zo de volgende keer nieuwe aandelen aan te kopen. Je kan je aandeel toewijzen aan één of meerdere projecten van wooncoop.

Ga naar investeren.wooncoop.be en schrijf je in voor het gewenste aantal aandelen via de knop “ik ben al aandeelhouder”.  Neem je aandeelhoudersnummer bij de hand (dat vind je terug op je aandeelhoudersbewijs van je eerdere aankoop).

Neem contact met ons op

Via deze link kan je jouw uittreksel uit het aandeelhouders register van wooncoop opvragen. Hierop staat jouw aandeelhoudersnummer.

Op de Algemene Vergadering van 23 april 2022 werd beslist dat de beoogde waarde van het  wooncoop-aandeel de residentiële vastgoedprijsindex (rvpi) volgt. De voorwaarden zijn opgenomen in het intern reglement. Dit is een samenvatting van de belangrijkste punten:

De beoogde waarde van een aandeel van wooncoop volgt de prijsevoluties van het residentiële vastgoed. Als referentie wordt de residentiële vastgoedprijsindex gehanteerd (rvpi). In de periode 2013-2022 steeg die met gemiddeld 3,2% per jaar. De resultaten van het verleden zijn geen garantie voor de toekomst.

De werkelijke waarde van het aandeel wordt bepaald door de beoogde aandelenwaarde te toetsen aan de waarde van wooncoop: de waarde van alle aandelen samen mag de waarde van wooncoop niet overstijgen. Met andere woorden, de werkelijke waarde van het aandeel wordt bepaald als het laagste van (1) de beoogde waarde van het aandeel en (2) de waarde van wooncoop gedeeld door het aantal aandelen (in het intern reglement wordt dit de aandelenwaarde volgens gecorrigeerde balans genoemd).

Het scheidingsaandeel per aandeel voor een uittreding in jaar N wordt vastgelegd bij het goedkeuren van de jaarrekening van jaar N tijdens de Algemene Vergadering in jaar N+1. De uitbetaling gebeurt dan in principe na de AV van het jaar N +1. Bijvoorbeeld: Je treedt uit in de loop van 2023, je scheidingsaandeel wordt bepaald bij het goedkeuren van de jaarrekening van jaar 2023, tijdens de Algemene Vergadering van 2024. Na de AV van 2024 word je dan uitbetaald. 

De jaarlijkse meerwaarde wordt niet uitgekeerd via een dividend maar wordt weerspiegeld in de waarde van het aandeel. 

Een lening van onbepaalde duur kan opgezegd worden volgens de modaliteiten die opgenomen zijn in de leningsovereenkomst. Achtergestelde leningen binnen de huidige aanbieding kunnen opgezegd worden met een opzegtermijn van 3 maand en ten vroegste op de eerste verjaardag van de lening. De aanvraag zelf kan je doen via een email naar administratie@wooncoop.be

Bij een aandeel

• Het rendement op een aandeel wordt vandaag beoogd bij het verlaten van de coöperatie. Dat rendement is vandaag vrij van roerende voorheffing. Hier spreken we van een scheidingsaandeel. (De waarde hiervan wordt bepaald op de AV via een formule). Het scheidingsaandeel is vrij van roerende voorheffing.
  

Bij een lening 

• Bij een lening is roerende voorheffing verplicht op de interest
• De roerende voorheffing is 30 % op de verkregen interest. Deze dient wooncoop te betalen aan de overheid, wordt dus vooraf ingehouden.
• In een voorbeeld , op een lening van 10.000 euro met 2% bruto intrest per jaar(200 euro) is de roerende voorheffing 30 % (60 euro) Deze betalen wij aan de overheid. De leninggever ontvangt 140 euro.
• Er is geen vrijstelling van roerende voorheffing

De inbreng per aandeel wordt jaarlijks bepaald op het moment van de Algemene Vergadering. De waarde van de aandelen kan stijgen of dalen, afhankelijk van verschillende factoren. Deze staan beschreven in de voorwaarden. De waarde van de huidige aandelen kan je vinden op www.wooncoop.be/aandelen.

De volledige beschrijving van het verloop lees je in de investeringsvoorwaarden.

In het kort omvat de uittreding de volgende stappen: 

1. Aanvraag tot uittreding: Je kan aanvragen om met één of meer van je aandelen uit te treden via dit formulier. Vul het in, onderteken het en e-mail het naar aandelen@wooncoop.be.
2. Goedkeuring van de uittreding: onder normale omstandigheden zal het bestuur je uittreding goedkeuren, tenzij je je er toe verbond om je aandelen langer aan te houden.
3. Bepaling van het terug te betalen bedrag: het terug te betalen bedrag wordt bepaald op basis van o.a. de goedgekeurde jaarrekening van het boekjaar waarin je uittreedt. In de praktijk betekent dat dat het terug te betalen bedrag pas gekend is na de Algemene Vergadering van het jaar volgend op je aanvraag om uit te treden.
4. De terugbetaling: in normale omstandigheden, indien wooncoop aan de zogenaamde balans- en liquiditeitstesten voldoet, volgt de terugbetaling binnen de vier weken na het goedkeuren van de jaarrekening van het boekjaar waarin je uittreedt.

Een voorbeeld: Stel, je doet in 2024 een aanvraag om uit te treden dan zal je in normale omstandigheden terugbetaald worden in de eerste jaarhelft van 2025, binnen de vier weken na het goedkeuren van de jaarrekening van 2024 door de Algemene Vergadering van 2025.

Het schenken van kleinere bedragen (< 1% van jouw totale vermogen) wordt door de fiscus beschouwd als een kleine gift, en is vrij van belasting. Schenk je een hoger bedrag, dan kun je kiezen voor een handgift of het betalen van 3% schenkingsrechten (waardoor jouw schenking vrij is van erfbelasting bij een eventueel overlijden van de schenker binnen de 3 jaar).  wooncoop veronderstelt dat u de regelgeving rond schenking kent en respecteert.

Jazeker! Dat kan.

Opgelet: 

Minderjarigen kunnen niet zelf stemmen tijdens de algemene vergadering, dit kan wel door de ouder/voogd. Zodra zij meerderjarig worden hebben ze stemrecht op de algemene vergadering en kunnen zij zelf beschikken over het recht te handelen met hun aandelen.

Hetzelfde geldt voor volwassenen die onder voogdij geplaatst zijn (vb bij mentale handicap). Ook zij worden door hun voogd vertegenwoordigd.

Jazeker. Ook externe investeerders kunnen aandelen in de coöperatie kopen of leningen verstrekken. Dit kan eenvoudig door je in te schrijven als aandeelhouder via www.investeren.wooncoop.be.

Ja. Je kan inderdaad een lening geven en dit toewijzen aan een specifiek project. Of je kan ook aandelen toewijzen aan een bewoner.

Enkel door aandelen aan te kopen kan je huurkorting genereren voor een wooncoop-bewoner.

Als je als achterban aandelen koopt krijg je hetzelfde rendement als andere aandeelhouders. Je kunt jouw aandelen koppelen aan een wooncoop-bewoner, waardoor hij of zij een huurkorting krijgt. Standaard is dat op jaarbasis 1% van de inbreng op de achterban-aandelen.

Indien je als achterban jouw eventueel rendement afstaat geldt een hoger kortingstarief dat afhangt van de referentie-intrestvoet. Om de korting van dit moment te weten, ga naar www.wooncoop.be/achterban

Jazeker! Je kan aandelen van wooncoop schenken aan iemand anders. Dit kan via een cadeaubon. (www.wooncoop.be/bon) 

De aandelen op naam van de aandeelhouder (de begunstigde van jouw centen).

Een prima geschenk idee voor je pete- of metekind.

Opgelet: 

Minderjarigen kunnen niet zelf stemmen tijdens de algemene vergadering, dit kan wel door de ouder/voogd. Zodra zij meerderjarig worden hebben ze stemrecht op de algemene vergadering en kunnen zij zelf beschikken over het recht te handelen met hun aandelen. 

Hetzelfde geldt voor volwassenen die onder voogdij geplaatst zijn (vb bij mentale handicap). Ook zij worden door hun voogd vertegenwoordigd. 

• Om een specifieke bewoner te steunen koop je best aandelen als achterban, die geven een korting op de maandelijkse woonbijdrage van de bewoner.
• Om te investeren in de realisatie van het volledige project kan je aandelen kopen of een lening geven. (verschillen tussen beide systemen, zie pagina Investeren of in de desbetreffende FAQ’s.)

Aandelen staan steeds op naam van 1 persoon. Leningen kunnen op naam van een koppel staan.

Het rendement bij wooncoop komt in de vorm van een waarde-aangroei van het aandeel. Een deel van dat rendement wordt betaald vanuit de huurgelden, een ander deel vanuit de inbreng van nieuwe aandeelhouders van wie we verwachten dat ze meer zullen betalen per aandeel, aangezien we verwachten dat het vastgoed van wooncoop zal stijgen in waarde.

Er zijn 3 soorten aandeelhouders, dit om er voor te zorgen dat elkeen vanuit zijn verschillende invalshoek vertegenwoordigd is in het bestuur.

A : bewakers van de missie, zij hebben als doel het doel van de organisatie te bewaken. Als het doel gewijzigd wordt dienen zijn hiermee met 4/5de meerderheid mee akkoord te gaan.

B : bewoners: elkeen die woont in een wooncoop project (zijn ontvangen als klant bij de coöperatie een ristorno/korting op hun woonkost in verhouding met hun inbreng).

C : investeerders : zijn wonen niet of nog niet in een wooncoop project

Zij hebben allen hetzelfde rendement op kapitaal, vanuit elke categorie worden 2 max 3 bestuurders aangesteld.

Interesten op leningen worden betaald op de jaarlijkse vervaldag of op het einde van de lening. 

Een lening kan vanaf 5.000€. en wooncoop voorziet 3 types leningen:

(1) Een lening van onbepaalde duur met 2,1 % bruto interest (1,47% netto)

(2) Lening van 3 jaar met 2,75% bruto interest (1,93% netto)

(3) Lening van 5 jaar met 3,25% bruto interest (2,28% netto)

Van de bruto interest wordt roerende voorheffing afgehouden, deze is 30 %. Wooncoop betaalt de roerende voorheffing rechtstreeks aan de overheid. Je hoeft hier dus zelf niets rond te ondernemen.

De aandelen maken onderdeel uit van het roerend vermogen van de overledene, maken onderdeel uit van zijn erfenis.

Het aandeel wordt overgedragen naar de erfgenamen. Als erfgenaam stuurt u twee documenten naar wooncoop :

1. Een kopie van de akte van bekendheid (een document van het vredegerecht) of van de erfrechtverklaring (een document van de notaris).
2. Een document waarin staat wat er met het aandeel moet gebeuren. Dit wordt ondertekend door alle erfgenamen en bevat: naam, adres en rekeningnummer van de nieuwe aandeelhouder(s).
   

Deze documenten worden administratief nagekeken. Als alles in orde is, wordt het aandeel op de nieuwe naam gezet. Als er twijfel is, wordt bevestiging gevraagd aan de raad van bestuur. We helpen je graag verder om dit administratief vlot te verwerken.

Achterstelling dan wel een achtergestelde lening betekent dat de verstrekte lening achtergesteld is ten opzichte van andere schuldeisers, bijvoorbeeld een hypothecaire lening van de bank dewelke vastgoed als onderpand heeft. In geval van betalingsproblemen dient eerst de bankfinanciering volledig afgelost te worden waarna pas gestart kan worden met aflossing van de achtergestelde lening. Achtergestelde leningen hebben bij schuldvereffening wel voorrang op aandeelhouders.

De volgorde van de schuldeisers is hier van cruciaal belang:

1. Overheid (belastingen)
2. Lonen personeel (niet van toepassing bij wooncoop omwille van statuut werkend vennoten)
3. Leveranciersschulden (architecten, aannemers….)
4. Bankschulden
5. (achtergestelde) Leningen investeerders
6. Aandeelhouders / Coöperanten 

Zie ook Wat gebeurt er bij een faillissement van wooncoop?

Wooncoop onderscheidt 3 soorten aandelen:

1. A-aandelen: Dit zijn aandelen voor de bewakers van de missie van de vennootschap
2. B-aandelen: Dit zijn aandelen voor de bewoners van de vennootschap die geen bewaker van de missie zijn
3. C-aandelen: Dit zijn aandelen voor iedereen die de missie van de vennootschap onderschrijft en die geen bewaker van de missie of die geen bewoner is.

Ben je als investeerder ingestapt in wooncoop (via aandelen of leningen) en wens je later bewoner te worden? Geen probleem. Dan worden je lening of je C-aandelen omgezet naar B-aandelen zodra de bewoning van start kan gaan.

Via de investeringsbelofte verbindt een kandidaat-bewoner zich ertoe te investeren in wooncoop. Wooncoop doet op zijn beurt een inspannings-verbintenis om een woning te realiseren in een gespecificeerd, toekomstig wooncoop-project en om die bij afwerking te huur aan te bieden aan de kandidaat-bewoner. De kandidaat-bewoner verbindt er zich toe een eerste investering te doen binnen de vier weken na het sluiten van de overeenkomst, en een tweede investering wanneer de woning gebruiksklaar is. Wanneer het project niet realiseerbaar blijkt of de realisatie te lang op zich laat wachten, vervalt de investeringsbelofte en kan de kandidaat-bewoner zijn reeds gedane investering terugvragen volgens de gebruikelijke modaliteiten en binnen de gebruikelijke beperkingen.

Als je als achterban aandelen koopt krijg je hetzelfde rendement als aandeelhouders, zie www.wooncoop.be/aandelen

Als jij je rendement behoudt op aandelen ontvangt de bewoner 1% huurkorting / jaar op jouw investering. Indien je als achterban je eventueel rendement afstaat, geldt een hoger kortingstarief dat afhangt van de referentie-intrestvoet. Deze kan je ontdekken via www.wooncoop.be/achterban

Je kunt jouw aandelen koppelen aan een wooncoop-bewoner. Met jouw investering als achterban haalt de bewoner gemakkelijker de minimaal vereiste aandelen bij instap om te kunnen wonen bij wooncoop. Ten tweede krijgt de bewoner een korting op de maandlast.

Officieel investeer je in wooncoop, intern zorgen we ervoor dat jouw investering toegewezen wordt aan de bewoner. Deze geniet dan van een korting in de maandlast.

Als jij je rendement behoudt op aandelen ontvangt de bewoner 1% huurkorting / jaar op jouw investering. Indien je als achterban je eventueel rendement afstaat, geldt een hoger kortingstarief dat afhangt van de referentie-intrestvoet. Deze kan je ontdekken via www.wooncoop.be/achterban

Neen. De aandelen van wooncoop zijn niet fiscaal aftrekbaar.

Neen. Nergens worden er instapkosten of andere administratieve kosten aangerekend.

Neen. Nergens worden er instapkosten of andere administratieve kosten aangerekend.

De leningen aan wooncoop zijn niet fiscaal aftrekbaar.

U kan dit niet aangeven in uw persoonlijke belastingaangifte, fiscale optimalisatie is niet mogelijk.

Wooncoop financiert instandhoudingswerken via een mix van drie bronnen:

• een (gedeeltelijke) heropname van bankleningen
• een beperkte liquide provisie die opgebouwd wordt
• een directe aanrekening aan bewoners die gebruik maken van de formule aandelen-inbreng in hun prijsberekening

Voor elk nieuw project hanteren we strenge financiële voorwaarden voor bewoners en uitgebreide criteria voor de site of het pand. Pas als aan deze voorwaarden voldaan is, gaat wooncoop hier zelf tijd en geld in steken. 

De bewoners moeten bv. 1/6de van de beoogde projectkost in cash hebben en dit omzetten in aandelen van wooncoop. Deze inbreng moet ook volstaan voor de aankoop van de beoogde site. Daarbij moeten ook 2 bijkomende investeringsbeloftes opgemaakt worden. Een die op zijn minst nog 1/6de kapitaal vrijmaken na oplevering, veelal via de verkoop van hun huidig vastgoed. En een investeringsbelofte waarbij ze zich nog engageren om een groot deel kapitaal (aandelen wooncoop) op te bouwen in de jaren nadien. 

Bij deze overwegingen is het gemiddelde van de bewoners belangrijk om de doelen te halen. Hierbij kunnen de bewoners ook gebruik maken van kapitaal van achterban en investeerders via specifieke campagnes. 

Bij de keuze van de site wordt, voor de aankoop, getoetst met architecten hoeveel woningen er realiseerbaar zijn rekening houdend met de stedenbouwkundige regels. Ook andere zaken worden bekeken zoals afbraak en asbest, erfgoed, erfdienstbaarheden, bodem (kwaliteit en stabiliteit), mobiliteit, parkeernormen… 

Finaal begint wooncoop pas met bouwen nadat alle financiering rond is. Een project van wooncoop staat ook nooit op zich zodat het risico gespreid wordt over meerdere projecten.

Wooncoop stelt zich op als beheerder en ontwikkelaar van betaalbaar kwalitatief residentieel vastgoed zonder te verkopen. Deze activiteiten en de onderliggende waarde van het vastgoed zijn stabiel en houden daardoor minder risico in, zeker als deze gespreid zijn over meerdere projecten. Wooncoop hanteert een voorzichtige investeringspolitiek voor nieuwe projecten om verliezen te voorkomen.

Daarnaast gaat wooncoop voor transparantie en deugdelijk bestuur in zijn activiteiten dewelke ernstige financiële risico’s of wanbeheer vermijden. Intern risicobeheer houdt onder meer in dat we strenge voorwaarden hanteren in verband met onze schuldgraad, de keuze van een nieuwe site, de financiële slagkracht van aspirant-bewoners voor een nieuw project en een conservatieve inschatting van de werkingskosten.

Om extern risico te beheren werken we samen met doorwinterde architecten, aannemers, banken en degelijke producenten. Met een eerlijke communicatie en correcte vergoeding zorgen we voor een goede verstandhouding op lange termijn. In deze relaties streven we samen naar betaalbaar en kwalitatief wonen. Deze partners hebben daardoor ook belang bij het welslagen van wooncoop voor het betalen van hun facturen en leningen. We nodigen hen daarom in alle transparantie uit om coöperant te worden.

Over deze zaken kan je meer lezen in de jaarverslagen en statuten van wooncoop.

Wanneer er zich meerdere geschikte kandidaten aanbieden voor een vrije woonplek, zal wooncoop de kandidaten volgens de toewijsregels voorstellen aan de bewonersgroep. De toewijsregels zijn onderverdeeld in vijf poules:

1. Bewoners van het project waar een woonplek vrij is
2. Bewoners van een ander woonproject binnen wooncoop
3. Toekomstige bewoners van woonproject in ontwikkeling
4. Coöperanten
5. Niet-coöperanten

Een vrije woonplek wordt eerst aangeboden aan bewoners van het woonproject waar een woonplek vrij is. Op die manier krijgen bewoners binnen het project de kans om van woning te veranderen indien de nood zich voordoet om groter of kleiner te wonen. Een bewoner van het project kan zich enkel kandidaat stellen vóór de start van de campagne. 

Wanneer de campagne om een nieuwe bewoners te zoeken van start gaat kan iedereen zich kandidaat stellen tegen een vooraf bepaalde deadline. Wanneer meerdere mensen zich officieel kandidaat stellen, heeft de persoon in de hogere poule voorrang. 

Indien er binnen één poule meerdere kandidaten zijn zal de kandidaat die al het langst coöperant is, eerste keus krijgen. Bij de poule van niet-coöperanten zal gekeken worden naar wie zich eerst kandidaat stelde. 

Deze toewijsregels vervallen wanneer er zich geen geschikte kandidaat heeft aangeboden tegen de campagne-deadline. De campagne wordt dan verlengd. Een geïnteresseerde kan zich na de deadline op elk moment kandidaat stellen. Deze kandidaten worden voorgesteld aan de bewonersgroep in de volgorde waarop ze zich aanmelden.

De volledige nota over “wonen bij wooncoop”, inclusief de toewijsregels, vind je hier.

De architect wordt gekozen uit de shortlist van wooncoop samen met de bewonersgroep.

Wooncoop wil van bij de start betrokken zijn (dit omdat we levenslang eigenaar zijn en aan goed beheer willen doen).

Voor ieder project bij wooncoop geldt dezelfde regel nl wonen aan kostprijs.

Berekening : Aankoopprijs grond/pand + kosten op de aankoop + verbouwingen en BTW + werkingskosten wooncoop.

Samen met de bewonersgroep bepalen we welke werken zullen worden uitgevoerd. Afhankelijk van het ingebrachte kapitaal en de wensen van de groep kan een project meer of minder gaan kosten. Wil je meer weten over de kostprijs, volg een wooncoop-infosessie.

Standaard niet.

Wooncoop zit vandaag enkel in een VME voor het project Eikenberg.

Wooncoop verkiest om in een groter geheel voldoende eigen units te hebben zodat we enkel in een VME zouden zitten voor bvb het recht van doorgang, afspraken rond groen-onderhoud,…

Ja.

Dit vormt geen verschil voor ons. Alleen is de grond dan geen eigendom van wooncoop maar wordt hiervoor een canon afgesproken met de eigenaar.

Wel dient de duurtijd van erfpacht op langere termijn te liggen. wooncoop wenst het principe van woonrecht waar te maken. Er dienen dus vooraf afspraken gemaakt te worden met de eigenaar over de opties bij het beëindigen van de erfpacht: keert de grond terug naar de eigenaar of kan deze gekocht worden door wooncoop?

Voordeel : Een erfpacht kan goedkoper zijn omdat je dan dit deel niet hoeft te financieren op voorhand. Daarom is een project vooral makkelijker realiseerbaar omdat er minder kapitaal nodig is bij de start.

wooncoop doet elk jaar mee aan de Samenhuizendag. Daar kan je binnenkijken in een aantal van onze projecten.

Ja. Het uitwerken van het gebouw gebeurt in samenspraak met de bewoners.

Zo kan je individueel kiezen op gebied van kwaliteit in je eigen flat. Je kan ook zelf klussen waardoor het voordeliger wordt. Als het gaat over je eigen keuken bouwen en dergelijke zijn er ook aparte regels in opmaak zodat het ook hier eerlijk gebeurt, op lange termijn kwaliteit kan gegarandeerd worden en we steeds in orde zijn met de regelgeving (denk aan hygiëne, brandveiligheid…).

De concrete kosten per bewoner worden transparant gemaakt via een rekenmodule en doorgesproken.

wooncoop gaat op zoek naar panden en gronden waar collectieve woonprojecten mogelijk worden gemaakt. Er moet wel een minimale schaal worden bereikt om de kosten te dekken.

Anderzijds werkt wooncoop vraaggedreven waarbij er een engagement is van ofwel een bewonersgroep, een stad of een eigenaar.

In principe verkoopt wooncoop haar woningen nooit. Daarom hebben we extra aandacht voor duurzaamheid bij renovatie en nieuwbouw, en hebben we ook extra aandacht voor een goed beheer en onderhoud van onze woningen.

Stel dat de site is aangekocht maar dat er dankzij onvoorziene of veranderende omstandigheden beslist wordt door wooncoop om dit project toch niet te realiseren, dan vervallen de investeringsbeloftes, verkoopt wooncoop de site eventueel met verlies en wordt dit verlies gedragen door gans de coöperatie. De kandidaat-bewoners kunnen ook hun uittreding aanvragen.

We wensen betaalbaar wonen te realiseren voor een grote groep mensen. Daarom willen we dat de kostprijs van een project ten hoogste marktconform is, liever lager. 

Wooncoop is hierbij even afhankelijk als andere spelers van de stedenbouwkundige regelgeving, eisen voor energie en isolatie, etc. Daarnaast wordt bij wooncoop vaak wel het collectief gedeelte van een project in de prijzen verrekend.

wooncoop is zeer transparant in de financiële samenwerking. 

Als er weinig begeleiding nodig is voor een bepaalde bewonersgroep zal de begeleidingsprijs verminderen, is er daarentegen erg veel begeleiding nodig dan zal die prijs hoger liggen. De groep beslist hoe de samenwerking met lokale partners zoals stad, architect, enz… verloopt. De taken en rollen worden van bij de start helder doorgesproken en op papier gezet.

wooncoop rekent een vaste projectkost aan van 6% voor het technisch-juridisch aspect en de begeleiding van de bewonersgroep van bij de start tot aan de oplevering en bewoning (tot 1 jaar na bewoning).  Dit percentage wordt genomen op de volledige aankoop vermeerderd met de volledige bouwkost.

Na de oplevering betaalt iedere bewoner maandelijks 30€ voor het beheer.

Dit zit vervat in de maandelijkse woonkosten van de bewoner.

Wooncoop is een burgercoöperatie, een vehikel om projecten waar te maken. 

Wooncoop koopt de panden aan en wordt eigenaar. De bewoners beleggen hun kapitaal in de coöperatie en worden zo aandeelhouder. Wooncoop verhuurt deze panden aan zijn bewoners-coöperanten waarbij de maandlast afhangt van het aandelenkapitaal ten opzichte van de waarde van de woning.

De bewonersgroep vormt wel een eigen autonome groep binnen wooncoop met zekere mate van inspraak t.a.v. het pand. Je huurt als het ware bij jezelf!

Bij wooncoop wordt de woonkost via het principe “kostendelend” berekend.

Je woont er aan de echte woonkost, en ja, deze wordt jaarlijks geïndexeerd.

Neen.

Dit wordt per project en per individuele unit apart verrekend. Zo zijn er aparte tellers voor elke unit. Bij woningdelen wordt een verdeelsleutel afgesproken over bewoners en units. De groep zorgt mee voor faire spelregels.