Wat is eerlijk wonen?
Bij wooncoop zijn we zeer voorzichtig met het woord “betaalbaar”. Het is een vrij subjectief woord. Wat voor de ene persoon betaalbaar is, kan voor de andere onbetaalbaar zijn. Daarom focussen we ons bij wooncoop vandaag op “Eerlijk” wonen aan een “Eerlijke Prijs”.
Daarnaast hebben we bij wooncoop goed nagedacht over hoe we de stad eerlijker en duurzamer kunnen maken. In deze tekst ontdek je de 6 systemen waarmee wooncoop wonen eerlijker en betaalbaarder maakt, 3 voorbeelden van solidariteitsprojecten en een perspectief op de toekomst.
Die eerlijkheid, gecombineerd met onze slimme systemen, zorgen ervoor dat 13 gezinnen met een beperkter inkomen toch goed kunnen wonen via wooncoop. Met jouw steun kunnen we dat cijfer opkrikken.
inhoudstafel
1. De zes systemen waarmee wooncoop wonen eerlijker en betaalbaarder maakt
1.1 – Werkelijke kostprijs
Als je bij wooncoop woont, huur je bij jezelf aan de werkelijke kostprijs. De gebouwen en de kosten van het beheer worden gedekt. Niet meer, niet minder.
De woningwaarde vormt de basis van de maandlast. Deze woningwaarde is de optelsom van alle investeringen die wooncoop aan het begin van het project moet doen en die ook gefinancierd en afbetaald moeten worden. Naast de investeringen bij de verwerving en de bouw van woningen, hebben we ook veel kosten en uitgaven tijdens bewoning. In die prijsberekening houden we rekening met de slijtage en instandhoudingskosten, financieringskosten, en vaste kosten. Die vaste kosten zijn beheer (syndicus), klein onderhoud, leegstand, brandverzekering en belastingen (voornamelijk onroerende voorheffing o.a. op het kadastraal inkomen).
Bij wooncoop zijn we steeds transparant over de kosten van een woonproject. De eventuele overschotten gaan terug naar de coöperatie, de coöperanten en dus ook jezelf.
1.2 – Kapitaal-nood evalueren als groep
Het tweede systeem waarmee we wonen meer betaalbaar maken is het evalueren van de kapitaal-nood in groep, in plaats van per persoon.
Wanneer je een lening afsluit om een eigen huis te kopen, verwacht de bank dat je een deel van het kapitaal zelf kunt leggen. Bij wooncoop starten we ook enkel een project op wanneer de (toekomstige) bewoners 1/6e van het kapitaal kunnen bijeenbrengen. Het verschil is hier natuurlijk dat we die 1/6e bekijken over alle bewoners van een woonproject, en niet per persoon. Via dit solidariteitsmechanisme helpen personen die meer aandelen kunnen inbrengen, anderen die minder aandelen kunnen inbrengen.
Als er bijvoorbeeld een woonproject is met 33 woningen die €10 miljoen kost, dan moeten 33 huishoudens €1,67 miljoen samenbrengen. Oftewel elk gemiddeld €50.000. Omdat sommige gezinnen meer dan €50.000 hebben, kunnen zo ook gezinnen die geen €50.000 opzij staan hebben meedoen met het woonproject.
1.3 – Achterban
Bij wooncoop kan je achterban-investeerder worden. Dit is een gemakkelijke manier om iemand financieel te helpen met diens woning. Dit systeem wordt succesvol gebruikt om de inclusieve woonprojecten te financieren en het wordt ook vaak gebruikt om vrienden en familie te ondersteunen. Het “investeren als achterban” zorgt ervoor dat de woning betaalbaarder wordt op 2 manieren:
Ten eerste draagt de achterban-investering bij tot het halen van de financiële voorwaarden voor de bewoner om in een project te stappen (zoals je als weet is er 1/6e van het kapitaal nodig om in te stappen).
Ten tweede zorgt de achterban ook voor een lagere maandlast. Afhankelijk van de keuze van je achterban voor rendement of niet, krijgt de bewoner 1% of 2,32% korting op het geïnvesteerde bedrag. Als de totale achterban bijvoorbeeld €100.000 geïnvesteerd heeft, krijgt de bewoner €1000/jaar of €2320/jaar korting op de woonkost.
Dit zijn bedragen die wonen betaalbaarder maken.
1.4 – Aandelen zonder rendement
Via aandelen zonder rendement kunnen aandeelhouders minimum 5 jaar het rendement op hun aandelen afstaan. Met het rendement dat zij afstaan kan wooncoop de huurprijs verlagen.
Dit wordt vaak gebruikt door achterban-aandeelhouders die hun vrienden of familie willen steunen, maar dit systeem wordt ook vaak gebruikt door burgerbewegingen die mensen in kwetsbare situaties aan een goede woningen willen helpen. Samen met deze groeperingen gaan we op zoek naar aandeelhouders die minimum 5 jaar het rendement op hun aandelen willen afstaan. wooncoop beheert vandaag al 9 units in samenwerking met deze burgerbewegingen. Verder in de tekst vind je meer informatie over deze helden.
1.5 – wooncoop verkoopt niet
Als je op lange termijn denkt, kan je ook geld uitsparen en wonen betaalbaarder maken.
wooncoop wil de panden in eigendom niet meer verkopen. Hierdoor zijn we verplicht om op lange termijn te denken en duurzame keuzes te maken. Dat we hierdoor geen verloren kosten hebben wanneer er een bewoner wissel is, dat is mooi meegenomen. Voorbeelden van kosten die niet gemaakt worden zijn registratierechten en immokosten. Een andere is het vermijden van verbouwingskosten bij elke nieuwe bewoner door de woningen in te richten op een manier die aantrekkelijk is voor een breed publiek.
Al deze uitgaven vermijden werkt ook kostenverlagend en maakt onze woningen nog een beetje betaalbaarder. Meer nog, door niet te verkopen dragen we ook niet bij aan de speculaties op de woonmarkt die de prijzen maar al te vaak de hoogte in jagen.
1.6 – Levenslang woonrecht
Omdat wooncoop niet verkoopt kunnen we bij wooncoop ook levenslang woonrecht aanbieden. Dit betekent dat je mag blijven wonen in een woning, of dat je binnen wooncoop ook naar een andere project mag verhuizen. Verhuizen binnen wooncoop heeft geen verhuiskosten zoals immokosten, notariskosten of registratierechten.
Het recht om levenslang te wonen bij wooncoop, maakt dat wonen nog wat extra betaalbaarder wordt!
2. Solidariteitsprojecten die wonen betaalbaar maken
Solidariteitsprojecten komen tot stand omdat een groep burgers of bewoners het achterban-principe gebruiken om woningen te financieren voor kwetsbare huurders. Binnen wooncoop zijn er zo al 13 solidaire woningen gefinancierd voor de meest kwetsbaren onder ons.
2.1 De Woongenoten
De Woongenoten is een groep geëngageerde burgers uit de Zuidrand van Antwerpen die iets doen aan het schrijnend tekort aan behoorlijke en betaalbare woningen voor mensen met een laag inkomen. De woongenoten verzamelen kapitaal om woningen te kopen, knappen die op en verhuren die in samenwerking met welzijnsorganisaties.
wooncoop is de administratieve en juridische partner van De Woongenoten. Dankzij ons mechanisme van “aandelen zonder rendement” hebben we samen al 11 woningen verwezenlijkt.
2.2 De Volle Aflaat
De Volle Aflaat is een Gentse buurtgroep die via wooncoop investeert in een betaalbare huurwoning voor een vluchtelingengezin. In 2020 werd het eerste huis aangekocht en opgefrist in Sint Amandsberg. De buurtgroep helpt ook de nieuwe bewoners hun weg te vinden.
Om de lage huurprijs te garanderen werden investeerders gezocht die voor een periode van 5 jaar afstand wilden doen van het rendement op hun aandelen. Met andere woorden: Het geld van de investeerders blijft evenveel waard terwijl ze mensen in nood helpen!
2.3 De Biotope
De Biotope in Gent is deel van het grootste co-housing project van Vlaanderen, het Bijgaardehof. Er wonen 60 gezinnen in 3 gebouwen met veel collectieve ruimte en zelfs een wijkgezondheidscentrum. wooncoop werkt samen met de groep van de Biotope om 1 woning te voorzien voor een vluchtelingengezin. Om dit mogelijk te maken deden we in 2018 een succesvolle kapitaal-oproep. 50 mensen investeerden samen €140.000,- in “aandelen met afstand van rendement”.
In 2019 startte de bouw en begin 2022 was de BioTope dan volledig klaar voor bewoning. We zijn dan ook trots om te mogen zeggen dat het 3-slaapkamer-appartement van wooncoop sinds 1 juli 2022 bewoond wordt door een Soedanees vluchtelingengezin.
Samen maken we een verschil voor een gezin in nood.
3. Preventie
Door kapitaal te delen en te wonen aan werkelijke kostprijs, dankzij korting door achterban, en via solidaire aandeelhouders doen we samen aan preventie. Want de nood aan betaalbaarder wonen is er vandaag ook reeds bij de middenklasse. Door ons eerlijk, inclusief en solidair model zorgen we er actief voor dat de wachtlijst voor sociale huisvesting trager groeit, en misschien zelfs krimpt.
wooncoop vormt een brug tussen huren en kopen. Voor veel meer mensen wordt het hierdoor opeens mogelijk om kapitaal op te bouwen door te wonen. Zo verkleinen we actief de kloof tussen arm en rijk.
4. De langetermijnimpact op betaalbaarheid
Op het moment van dit schrijven bestaat wooncoop 5 jaar en hebben we 28 woonprojecten waarvan 13 nog in opbouw zijn. We kunnen dus nog niet uit eigen ervaring zeggen wat de lange termijn impact is. Maar als we voorbeelden uit het buitenland nemen, dan zien we dat wooncoöperaties hun woningen kunnen aanbieden tot 20% onder de marktprijs.
Bij wooncoop we zijn ervan overtuigd dat we deze resultaten ook kunnen behalen. Dit om 2 redenen:
- We willen onze panden niet verkopen. Hierdoor maken we duurzame keuzes, en maken we ook geen verloren kosten wanneer er een bewoners-wissel is.
- Vandaag lenen we slechts 50% van de projectkosten bij banken. Als het vertrouwen zal groeien kunnen we in de toekomst een hoger percentage lenen. Dit zal ervoor zorgen dat de instapdrempels verlaagd worden, en dus de betaalbaarheid verbeterd wordt.
5. wooncoop - zo betaalbaar mogelijk
Zoals je kan lezen doet wooncoop heel wat moeite om de woonmarkt eerlijker en betaalbaarder te maken. Niettegenstaande moeten we vaak met pijn in het hart nog heel wat mensen teleurstellen. Dit zijn de mensen voor wie ons eerlijk model nog niet betaalbaar genoeg is.
De overheid kan hier zeker helpen op verschillende manieren. Door bijvoorbeeld stimulansen te geven aan wooncoöperaties, via lagere registratierechten of premies voor duurzame renovaties, door duidelijkere regels op te stellen en te werken aan fiscaliteiten, huursubsidies, goedkopere leningen, andere grondvergoedingen, erfpachten van overheidsgronden, enzovoort,…
Maar ook jij kan helpen om wonen betaalbaarder te maken. Word coöperant en deel deze pagina met zoveel mogelijk andere mensen!
