Pionieren met wooncoöperaties, hefbomen voor overheden
Op donderdag 27 februari vond het slotevent van het leertraject coöperatieve woonprojecten plaats! Tijdens het evenement werd de publicatie Pionieren met wooncoöperaties, hefbomen voor overheden voorgesteld. Deze publicatie bundelt de inzichten uit twee jaar intensief onderzoek naar de mogelijkheden en haalbaarheid van coöperatieve woonprojecten.
Tijdens het slotevent deelden zowel de vijf deelnemende proeftuinen als enkele succesvolle pioniers van coöperatief wonen hun ervaringen. Peggy Totté van Architectuurwijzer was onze host en gaf een inspirerende inleiding. Ze benadrukte zowel de troeven van coöperatief wonen als de uitdagingen die nog overwonnen moeten worden om het model in Vlaanderen en België te laten slagen.
Troeven en internationale voorbeelden
In haar inleiding belichtte Peggy Totté de voordelen van coöperatief wonen: betaalbaarheid op lange termijn, woonmobiliteit en woonzekerheid, duurzaam en kwalitatief ruimtegebruik, ontzorging en wonen op maat. Tegelijkertijd wees ze op de grote uitdagingen, waarbij kapitaal en grond de grootste obstakels vormen. Volgens haar hebben overheden drie cruciale hefbomen in handen om deze obstakels te overwinnen: grond, financiering en expertise.
Ze haalde diverse internationale voorbeelden aan, zoals Zürich, waar een succesvol financieringsmodel wordt toegepast met een mix van 65% banklening, 15% leningen van andere coöperaties en 10% overheidssteun tegen lage rente. De stad geeft de grond in erfpacht, wat de initiële investeringskost verlaagt. Hierdoor kan de eigen inbreng van bewoners-coöperanten beperkt blijven tot circa 10% van de totale investering.
Amsterdam heeft hieruit lessen getrokken en streeft ernaar om tegen 2045 10% van de stad in handen van wooncoöperaties te hebben, goed voor 40.000 woningen. Dit wordt ondersteund door eeuwigdurende erfpachtconstructies, een financieringsfonds van 30 miljoen euro en professionele begeleiding.
Lessen uit Vlaamse proeftuinen
Na deze inspirerende inleiding kwamen de vijf Vlaamse proeftuinen aan bod. Elk van hen onderzocht gedurende twee jaar hoe coöperatief wonen een oplossing kan bieden voor woonuitdagingen in hun stad of gemeente:
- Rozemie Claeys van AG Vespa vertelde dat Antwerpen zich richtte op de renovatie van de Braem-architectuur in de Arenawijk. Ze onderzochten coöperatief wonen als een manier om betaalbaar wonen te combineren met erfgoedbeheer. Hun conclusie: de startfase vraagt een grote kapitaalinvestering en vereist een diverse financieringsmix
- Liesbet Van Loo (stad Gent) vertelde hoe de stad een coöperatief project onderzocht met acht verspreide woningen. Hoewel het project uiteindelijk niet doorging vanwege te hoge betaalbaarheidsambities, blijft Gent geloven in de langetermijnvoordelen van coöperatief wonen. De stad wil het model dan ook verankeren als derde pijler, naast sociaal wonen en budgethuur.
- Valerie Van der Linden (stad Lier) presenteerde hoe Lier een kleinschalig erfgoedproject met vijf stadswoningen onderzocht. De stad kwam tot de conclusie dat coöperaties geen snelle oplossing bieden en dat schaalvergroting essentieel is voor financiële haalbaarheid. Toch zien ze potentieel in coöperaties als beheermodel voor erfgoed.
- Schepen Stijn Timmerman van Zedelgem vertelde hoe de gemeente een voormalig sociaal huis wilde ontwikkelen via een wooncoöperatie, met als doel dorpskernversterking en betaalbaar wonen. Ze stuitten echter op praktische obstakels, zoals parkeernormen en de onbekendheid van het model.
- Kobe Claessens van de gemeente Kampenhout vertelde hoe de gemeente de herbestemming van het gemeentehuis onderzocht. Ze zochten naar een geschikt programma en onderzochten de financiële haalbaarheid via coöperatief wonen. Ook hier bleek schaalvergroting noodzakelijk om het project rendabel te maken.
Deze proeftuinen tonen aan dat betaalbaarheid op korte termijn moeilijk te realiseren is met wooncoöperaties. De echte impact wordt pas op lange termijn zichtbaar en vanaf een bepaalde schaalgrootte.
Voor de publicatie werd ook onderstaande grafiek gemaakt die het allemaal zeer goed visueel voorstelt: Tijdens de looptijd van de lening (in dit geval 20 jaar) van een coöperatief woonproject worden de maandelijkse woonbijdragen van alle bewoners berekend op basis van de jaarlijkse onkosten van de coöperatie, bestaande uit de erfpachtcanon, de beheers- en werkingskosten en de financieringskosten. Na het afbetalen van de banklening is er opeens heel wat extra financiële ruimte, dit kan gebruikt worden voor verschillende doeleinden.
Pioniers wijzen de weg
In het tweede deel van het evenement deelden enkele succesvolle pioniers hun ervaringen. Welke factoren droegen bij tot hun succes?
- Philippe Bouillon vertelde over de coöperatieve vennootschap Het Abtshof, opgericht in 2017. Zij transformeerden een oude vierkantshoeve tot een woonproject met zelfvoorziening en participatieve ontwikkeling. Inmiddels zijn 10 van de 13 woningen bewoond door 22 volwassenen en 5 kinderen. Het succes is mede te danken aan de aankoop van de grond met eigen middelen en de flexibiliteit die de coöperatieve structuur biedt.
- Het Patershof omvat 22 coöperatieve wooneenheden en is een bekend project van wooncoop. Schepen Carl Hanssens van Sint-Niklaas benadrukte dat het succes te danken is aan een langlopend traject sinds 2014, met een masterplan en een architectuurwedstrijd. Daarnaast verkocht de stad de grond met uitstel van betaling aan wooncoop. Om de betaalbaarheid te verbeteren, werd ook afgeweken van de parkeernorm, waardoor een dure ondergrondse parking niet nodig was. In plaats daarvan werden vier autodeelplekken voorzien. Tot slot droeg de intercommunale Interwaas bij met een aanvullende lening om het project mogelijk te maken.
- Stefaan Keirse van de dienst Wonen in Knokke-Heist deelde zijn ervaringen met het oprichten van een wooncoöperatie als antwoord op de lokale woonuitdagingen. Een cruciale succesfactor is de bereidheid van zowel de gemeente als de provincie om een grote lening te verstrekken aan de coöperatie. Daarnaast staat de gemeente borg voor de lening bij de bank. Dit zorgt ervoor dat de bank weinig risico’s neemt Door deze financieringsmix kan de inbreng van de bewoners-coöperanten beperkt worden tot maximaal 10% van de totale investering.
- Babs Roex vertelde hoe in Leuven de wooncoöperatie LIVEZ werd opgericht. Dit bedrijf ontwikkelt momenteel De Boomgaard, een project voor buurtbewoners met een specifieke zorgvraag. LIVEZ streeft ernaar buurten te creëren met een hoge ‘hospiscore’, de mate waarin een buurt mensen met een verhoogde kwetsbaarheid of ondersteuningsnood lokaal kan opvangen, zonder dat zij hun vertrouwde omgeving hoeven te verlaten. Met het project De Boomgaard wist LIVEZ het vertrouwen van zowel de stad als de buurt te winnen, dankzij de samenwerking van vier bekende welzijnsorganisaties: De Wissel, De Wingerd, Oostrem, Zorg Leuven en het Stadsmakersfonds.
Conclusie
Het slotevent maakte duidelijk dat er nog veel uitdagingen zijn voor wooncoöperaties in Vlaanderen. Toch sloot Peggy Totté optimistisch af: ondanks de obstakels groeit het aantal ambassadeurs voor coöperatief wonen. Het model biedt duurzame betaalbaarheid op lange termijn, maar vraagt om structurele ondersteuning van de overheden via de drie hefbomen: grond, financiering en expertise.
Lees alle details in de publicatie: “Pionieren met wooncoöperaties, hefbomen voor overheden.”
PS: Dit leertraject werd mogelijk gemaakt door Wonen in Vlaanderen en Departement Omgeving, in samenwerking met Team Vlaams Bouwmeester en het agentschap Onroerend Erfgoed. De begeleiding gebeurde door Peggy Totté (Architectuurwijzer vzw), Nele Smets (Tweeperenboom cv) en Lieve Jacobs (Cera CV), met deskundige ondersteuning van Sofie Houvenaghel, Françoise Vermeersch en Julie Mabilde.
