Bij een aandeel
- Het rendement op een aandeel wordt vandaag beoogd bij het verlaten van de coöperatie. Dat rendement is vandaag vrij van roerende voorheffing. Hier spreken we van een scheidingsaandeel. (De waarde hiervan wordt bepaald op de AV via een formule). Het scheidingsaandeel is vrij van roerende voorheffing.
Bij een lening
- Bij een lening is roerende voorheffing verplicht op de interest
- De roerende voorheffing is 30 % op de verkregen interest. Deze dient wooncoop te betalen aan de overheid, wordt dus vooraf ingehouden.
- In een voorbeeld , op een lening van 10.000 euro met 2% bruto intrest per jaar(200 euro) is de roerende voorheffing 30 % (60 euro) Deze betalen wij aan de overheid. De leninggever ontvangt 140 euro.
- Er is geen vrijstelling van roerende voorheffing
Een burgercoöperatie is een samenwerkingsverband waarin burgers zich verenigen om gezamenlijk een bepaald doel te bereiken, vaak gericht op maatschappelijke of lokale uitdagingen. In een burgercoöperatie zijn de leden mede-eigenaren en beslissingsnemers, soms ook gebruikers. Dit model wordt vaak toegepast in domeinen zoals energie, wonen, zorg, en voedselvoorziening.
Burgercoöperaties versterken de autonomie van burgers en bevorderen samenwerking en solidariteit. Ze maken het mogelijk om uitdagingen zoals betaalbaar wonen, klimaatverandering, en vergrijzing aan te pakken op een manier die lokaal, duurzaam en inclusief is. Bovendien geven ze mensen een directe stem en eigenaarschap in oplossingen die hen aangaan.
Wat we nièt zijn:
- we zijn geen consultants
- we zijn geen immokantoor
- we zijn geen sociale huisvesting, noch een high end vastgoed projectontwikkelaar met een hoge winstmarge
Wat zijn we wèl :
- we zijn een bewonerscoöperatie en zijn er voor de bewonersgroepen met een gezamenlijke woonwens
- we zijn een financieel-juridisch vehikel, een instrument om deze woondromen mogelijk te maken
- we zijn niet commercieel gedreven : er moet niets, we moeten niet volgend jaar meer omzet draaien
Wooncoop als coöperatieve vennootschap groepeert meerdere gemeenschappelijke woonprojecten met collectieve delen (van co-wonen, cohousing tot co-living, voor definities zie samenhuizen.be).
De bewoner wordt op die manier geen (mede)eigenaar van een stuk onroerend goed, maar wel coöperant/aandeelhouder van een vennootschap die eigenaar is van diezelfde onroerende goederen.
Het biedt aantrekkelijke kansen om soepeler in te stappen en later uit te stappen, dan wanneer men zakelijke eigenaar van een onroerend goed is. Ook tussentijds wijzigen van woonst kan op een bepaald moment aantrekkelijk zijn.
Tenslotte kan een vennootschap ook met een ander tijdsperspectief de financiering van dergelijke projecten aanvangen.
Een belangrijk ander voordeel is dat door deze aanpak de woonprojecten ook toegankelijk worden voor huurders, of voor kandidaat-kopers met beperkte financiële draagkracht. In een klassieke opzet van mede-eigendom is dat minder evident, via (coöperatieve) vennootschapsvorm liggen hier kansen omdat de financiering van het project anders wordt bekeken.
Als de eerder aangehaalde preventieve maatregelen van wooncoop niet volstaan of als er sprake zou zijn van uitzonderlijke omstandigheden, dan zou wooncoop failliet kunnen gaan. Wat gebeurt er met de projecten, de bewoners, de huurcontracten, de waarde van de aandelen en de contractuele vereisten in dat geval?
Eerst en vooral wordt bij een vereffening een overzicht gemaakt van alle schulden, vorderingen en bezittingen van wooncoop. Daarbij worden de activa, dat zijn alle projecten en contracten, naar waarde geschat. Hiervan trekt men dan alle verplichtingen (schulden) af om tot een netto waarde te komen. Indien deze waarde positief is, kan men dit bedrag delen door het aantal uitstaande aandelen om zo tot de prijs per aandeel te komen. De volgorde van de schuldeisers is hier van cruciaal belang:
- Overheid (belastingen)
- Lonen personeel (niet van toepassing bij wooncoop omwille van werkend vennoten)
- Leveranciersschulden (architecten, aannemers….)
- Bankschulden
- (achtergestelde) Leningen investeerders
- Aandeelhouders / Coöperanten
Afhankelijk van die oefening zal wooncoop (én de vereffenaar) op zoek gaan naar gelijkgestemde organisaties, liefst coöperaties, die 1 of meerdere projecten en hun contracten kunnen overnemen. In sommige gevallen zullen projecten eventueel zelfs verzelfstandigd kunnen worden. De modaliteiten daarvan hangen af van de mate van kapitaal er in elk project aanwezig is via aandelen van wooncoop en hun restwaarde. Omwille van deze reden wil wooncoop ook dat elk project apart goed gefinancierd is, ook door de bewoners. Dat resulteert in onze nagestreefde lage schuldgraad.
We doen er natuurlijk alles aan opdat dit niet zou gebeuren.
We maken een zorgvuldige kasplanning en we besteden onze boekhouding uit aan een ervaren boekhouder die na het einde van elk kwartaal een tussentijdse resultatenrekening opstelt.
Voor we overgaan tot aankoop van een pand voeren we een grondig onderzoek uit. We nemen volgende basisregels van bij de start in acht:
- We investeren pas in een volgend project als ook de eigen inbreng is toegezegd (voor minimaal 1/3 e van het kapitaal nodig voor een project) en een deel van de toekomstige bewoners gekend zijn.
- We spreiden onze financiering over banken, bewoners, investeerders en leninggevers.
- De aankoop van een pand of site bereiden we grondig voor door gesprekken met bank/schatter/architect-ingenieur
- een vertrouwde schatter schat de marktwaarde in van het pand of de grond
- een ervaren architect schat de bouw- of renovatieprijs
- We schatten de verhuurwaarde in. Elk pand op zich moet economisch kloppen, zo vermijden we dat er een sneeuwbaleffect zou ontstaan
- Operationele uitgaven van de coöperatie (kantoor, communicatie, boekhouding, verzekering, loon, …. ) worden pas gemaakt als hiervoor ook het werkingsgeld beschikbaar is (tering naar de nering)
- De aandeelhouders zelf zijn maximaal verantwoordelijk voor het eigen ingebrachte geld
Er is voldoende sociale controle ingebouwd en er zijn juridische mogelijkheden voorzien om aan de alarmbel te trekken. Dit is ook de reden waarom we een burgercoöperatie zijn, en geen traditionele ontwikkelaar.
Elke coöperant heeft inspraak via de algemene vergadering. Bij slecht bestuur wordt een nieuwe ploeg aangeduid en nieuwe beleidslijnen vastgelegd.
- De algemene vergadering kan bijeengeroepen worden.
- Er is tussentijdse inspraak per project voorzien.
Wooncoop heeft niet de intentie om eigendommen te verkopen en wil ze bijgevolg als goede huisvader/huismoeder duurzaam onderhouden.
Er wordt geleend aan een variabele rentevoet op 25 en op 20 jaar.
wooncoop gaat steeds op zoek naar de beste formule per specifiek project.
Vandaag werken we met VDK en TRIODOS maar wooncoop staat open voor nieuwe/bijkomende banken conform de projecten.
De aanschaf van een pand wordt terugbetaald door de banklening met vaste mensualiteit aan te vullen met leningen/kapitaal waarop enkel interest/waarde-aangroei van het aandeel wordt betaald.
wooncoop cv
Land Van Waaslaan 130
9040 Gent
BTW BE 0681.921.282
facturen@wooncoop.be (factuur graag digitaal doorsturen)
wooncoop is een erkende coöperatieve vennootschap (of CV). Hiervoor is gekozen omdat het doel voorop staat binnen het ondernemen in plaats van winst. Daarnaast is er (onder andere) via de algemene vergadering mogelijkheid tot participatie in de werking.
De algemene vergadering beslist over het algemeen beleid van de vennootschap, over het jaarverslag en over alle andere zaken die in het belang van de coöperatie zijn. In de algemene vergadering komen de vennoten minstens één keer per jaar samen om bestuurders te benoemen en te kwijten, om zich uit te spreken over de jaarrekening van het voorbije boekjaar, om zich uit te spreken over het voorbije en het geplande beleid, en om te stemmen over eventuele wijzigingen in de statuten en het intern reglement.
De algemene vergadering is samengesteld uit alle vennoten. Een vennoot (of coöperant) is elkeen die minstens één aandeel van wooncoop bezit. Elke vennoot heeft één stem in de algemene vergadering, ongeacht het aantal aandelen in zijn bezit.
In principe beslist de algemene vergadering bij consensus. Wordt er geen consensus bereikt, dan wordt er beslist met een gewone meerderheid. Deze regel geldt voor alle beslissingen, behalve voor een statutenwijziging: in dat geval is een 2/3 en in sommige gevallen een 4/5 meerderheid vereist die tevens bij de A-vennoten dient gehaald te worden.
De vennootschap wordt bestuurd door een raad van bestuur van minimaal drie en maximaal tien bestuurders, al dan niet vennoten, benoemd door de algemene vergadering. Uit elk van de drie categorieën zijn ten minstens 2 en ten hoogste 3 bestuurders voorgedragen. Overige bestuurders zijn voorgedragen door de raad van bestuur omwille van hun expertise.
In België onderscheidt men drie soorten AV’s:
- de jaarvergadering: komt jaarlijks bijeen op een door de statuten bepaalde datum en beslist over de goedkeuring van de jaarrekening, over de bestemming van de winst en de verlening van kwijting aan bestuurders;
- de bijzondere algemene vergadering: vindt plaats op een datum anders dan die bepaald in de statuten wegens bijvoorbeeld het openvallen van een bestuursmandaat;
- de buitengewone algemene vergadering: de algemene vergadering die de statuten wijzigt. Hiervoor is een 3/4de meerderheid vereist waarbij minstens de helft van de aandelen vertegenwoordigd zijn.
Elke coöperant wordt jaarlijks uitgenodigd op de algemene vergadering (1e zaterdag van juni). .Je hebt één stem op de algemene vergadering ongeacht het aantal aandelen dat je bezit. Vanuit de algemene vergadering worden per categorie aandeelhouders twee bestuurders verkozen.
Daarnaast is per pand overleg met de bewonersgroep, organiseren we thematische werkgroepen, en staat onze deur/telefoon/email box open voor jouw feedback.
In deze presentatie van CERA krijg je een mooi overzicht van wat coöperatief ondernemen is, wat het verschil is met andere ondernemingsmodellen, en welke types coöperaties er zoals bestaan.
Auteur: Hannes Hollebecq, Cera, 2020.